L’année touche à sa fin, les fêtes et les réunions de famille nous rappellent combien il est important d’être bien chez soi.
2023 a été riche en évènements, cette newsletter sera l’occasion de revenir sur ceux qui ont un impact sur l’immobilier à Genève et de partager nos prévisions pour 2024. Notre analyse se concentrera sur les logements PPE et les maisons à Genève.
Voici selon nous les 10 « influenceurs » qui en 2023 ont eu un impact direct sur ce marché :
- Votation cantonale contre l’augmentation de l’impôt sur les dividendes
- Votation cantonale contre l’augmentation de l’impôt sur la fortune/légère diminutionde cet impôt
- Hausses successives des taux d’intérêt
- Taux de logements vacants au plus bas historique
- Guerres en Ukraine et en Israël
- Insécurité et extrémisme dans le monde
- Présence des sociétés de trading en commodités
- Dépenses records de l’État, mais budget sauvé par les traders
- Démographie croissante, au-delà des projections
- Construction de logements bloquée par l’administration et/ou les voisins
Les courtiers de biens résidentiels dans tous les segments ont enregistré une importante baisse du volume des transactions en 2023 alors que 2021 et 2022 étaient des années records en sortie du COVID. Seuls les acteurs dans le très haut-de-gamme ont tiré leur épingle du jeu en s’adressant à une clientèle moins sensible aux taux d’intérêts.
Nous pensons toutefois que les deux premiers évènements mentionnés, couplés à la réforme précédente de l’impôts des sociétés qui se stabilise aux alentours de 14%-15%, sont des influenceurs de marché bien plus forts qu’une augmentation passagère des taux, qui reste d’ailleurs à un niveau historiquement bas. À cela s’ajoute le fait que les effets de ces décisions populaires s’inscrivent dans la durée et ont permis de ramener une certaine prévisibilité législative, essentielle pour les investisseurs de tous ordres. En parallèle, les spécialistes s’accordent à dire que les taux baisseront sensiblement déjà vers la fin de l’année 2024.
Par ailleurs, si le volume des transactions a baissé en 2023, les prix n’ont pas fléchi. Cette absence de corrélation entre la diminution du nombre de transactions et le prix tient notamment au fait que les propriétaires Genevois sont en général aisés et ne sont pas contraints de vendre dans la précipitation.
Face au constat qu’il n’y a rien à louer et que les taux d’intérêt semblent se stabiliser, nous assistons d’ailleurs déjà à un retour des acheteurs. Le souci est que, contrairement à 2021 et 2022, il n’y a plus rien à vendre ! Pire, le manque d’offre inquiète aussi les vendeurs qui n’osent plus vendre, ne sachant pas ensuite où se reloger.
Malheureusement pour les acheteurs l’offre ne suit pas et affiche un taux de logements vacants à seulement 0,3%, alors que ce taux était proche de 0,5% en sortie du COVID.
Tout le monde comprend qu’un marché avec une démographie croissante, sans offre, verra ses prix monter. Le taux de logements vacants résume le rapport de force entre l’offre et la demande et permet de penser sans aucun doute que les prix vont augmenter de
manière significative ces prochaines années et ceci dans tous les segments résidentiels à Genève.
C’est d’autant plus vrai dans un monde instable où la Suisse, sa monnaie et l’immobilier sont des choix sûrs pour vivre avec sa famille et pour investir.
Le dicton « Le malheur des uns, fait le bonheur des autres » a toujours fonctionné pour Genève qui profite depuis 20 ans de toutes les crises internationales. C’est notamment ce qui s’est passé en 2008, où les prix de l’immobilier y étaient au sommet, alors que tous les autres marchés immobiliers s’effondraient. Genève, profite des guerres et des instabilités politiques des pays voisins. La perspective de voir peut-être bientôt en France une élection Melanchon/Le Pen pourrait encore grandement renforcer ce phénomène. En Europe et plus loin, l’insécurité, les extrémistes religieux et politiques vont sans aucun doute créer un mouvement des grandes fortunes vers la Suisse.
Genève est le canton le plus dépensier de Suisse. Il doit sa santé financière à la présence de sociétés internationales et à la manne fiscale qu’elles apportent. Mais voilà, il faut loger les employés de ces sociétés que nous attirons. Il faut espérer que la nouvelle majorité de droite adoptera une politique du logement cohérente avec sa politique économique. Elle sera responsable de l’explosion des prix si elle ne le fait pas.
Les énormes chantiers de logements sociaux sont une bonne chose, mais rien n’est fait pour répondre à la demande de logements libres des classes moyennes et supérieures. Les lois s’empilent, les services de l’État font du zèle et les voisins attaquent chaque nouveau permis sans devoir aucune indemnité même lorsque leurs oppositions sont infondées. Personne ne semble rien faire pour débloquer la situation. Les procédures pour construire une simple piscine peuvent durer 2 ans, et celles pour construire du logement face à l’opposition d’un voisin, jusqu’à 10 ans. Les promoteurs en ont assez et s’orientent presque tous vers le canton de Vaud. La solution est pourtant simple, comme ailleurs l’État devrait se limiter à appliquer la loi et la justice condamner les opposant qui perdent, à rembourser à celui qui construit, les frais réels occasionnés par les oppositions.
Pour combattre cette hausse des prix, l’État devra choisir d’un côté, faire fuir les sociétés internationales avec leur manne fiscale qui financent vos projets sociaux ou, de l’autre côté libérer les promoteurs des tracas administratifs pour faciliter la construction. Tout laisse à penser que l’État ne fera ni l’un, ni l’autre…
Alors, prenez du recul, ne nous croyez surtout pas sur parole et analysez vous-même les influenceurs qui comptent. Vous le constaterez, jamais ces influenceurs n’ont été aussi nombreux à être alignés dans le même sens, celui d’une hausse puissante et certaine, c’est donc le meilleur moment pour investir.
Au nom de toute mon équipe, je vous souhaite de joyeuses fêtes et une magnifique année 2024 avec santé, bonheur et prospérité par la pierre bien sûr !
Léonard Cohen