Les impôts immobiliers

Me Nicolas Candaux et Me Arnaud Cywie
Avocats, étude Borel & Barbey, Genève
nicolas.candaux@borel-barbey.ch
arnaud.cywie@borel-barbey.ch

Lors de l’acquisition, la détention ou la vente d’un bien immobilier (que ce soit en nom ou travers une société), différents impôts sont susceptibles d’être prélevés. La présente contribution n’a pas pour but de présenter de manière exhaustive la fiscalité immobilière dans le Canton de Genève, mais se concentrera sur quelques aspects clés devant être connus de toute personne participant à une transaction liée à un bien immobilier. 

1. Détention en nom Acquisition

Au moment de l’acquisition en nom, des droits d’enregistrement sont dus par l’acheteur. Ils s’élèvent à 3% de la valeur d’acquisition du bien immobilier, sans déduction des éventuelles dettes hypothécaires ou chirographaires. Il convient encore d’ajouter les émoluments du Registre foncier (0.3%) ainsi que ceux du notaire, lesquels varient selon un tarif dégressif.

Détention
Au niveau de l’impôt sur le revenu, le propriétaire est imposé sur la valeur locative nette du bien immobilier qu’il occupe. Cette valeur est censée représenter le loyer correspondant à l’utilisation que fait le contribuable de la propriété lui appartenant ou dont il a l’usufruit. Elle est déterminée par les autorités fiscales sur la base d’un formulaire prenant en compte divers critères objectifs, à savoir la surface habitable, le type d’habitation, l’aménagement de l’immeuble, la vétusté, la situation du bien et les éventuelles nuisances environnantes. La valeur locative de la résidence principale sise à Genève ne peut en principe dépasser 20% des revenus bruts totaux du contribuable. En outre, celui-ci bénéficie, sur le plan cantonal et communal, d’une réduction de 4% de la valeur locative par année d’occupation continue, jusqu’à concurrence d’un maximum de 40%. Le contribuable peut déduire intégralement de son revenu imposable les frais d’entretien du bien immobilier ainsi que les intérêts hypothécaires, à concurrence d’un certain montant. Au niveau de l’impôt sur la fortune, le propriétaire est imposé sur la valeur fiscale nette de son bien immobilier, correspondant en principe à sa valeur vénale, déduction faite des dettes hypothécaires et chirographaires, et ce au taux maximum de 1%. Sur le plan cantonal et communal, le contribuable bénéficie également d’un abattement de 4% par année d’occupation, jusqu’à un maximum de 40%. Enfin, pendant toute la durée de la détention, un impôt immobilier complémentaire est prélevé. Il se calcule sur la valeur fiscale de l’immeuble sis dans le canton appartenant à des personnes physiques (y compris les personnes au bénéfice d’un forfait fiscal) et est prélevé au taux de 0.1%. Il n’est pas tenu compte ni de l’abattement de 4%, ni des dettes grevant l’immeuble.

Vente
Sur le plan fédéral, les gains générés lors de l’aliénation d’un bien immobilier détenu dans la fortune privée sont exonérés. Genève prélève toutefois un impôt sur la plus-value, appelé impôt sur les bénéfices et gains immobiliers. Cet impôt est aussi prélevé pour les personnes au bénéfice d’un forfait fiscal. Aucun centime additionnel n’est toutefois perçu sur le plan communal. Cet impôt est dû par l’aliénateur, même s’il est domicilié hors du Canton de Genève ou à l’étranger. Il est perçu sur la différence entre le prix de vente et la valeur d’acquisition du bien, soit le prix d’achat, augmenté des impenses qui comprennent les frais d’acquisition et les dépenses engagées par le propriétaire qui ont augmenté la valeur du bien (travaux à plus-value).   Le taux de l’impôt est dégressif en fonction de la durée de détention de l’immeuble et s’élève ainsi à :

• 50% si le bien a été détenu pendant moins de 2 ans;
• 40% lorsqu’il l’a été pendant 2 ans au moins, mais moins de 4 ans;
• 30% lorsqu’il l’a été pendant 4 ans au moins, mais moins de 6 ans;
• 20% lorsqu’il l’a été pendant 6 ans au moins, mais moins de 8 ans;
• 15% lorsqu’il l’a été pendant 8 ans au moins, mais moins de 10 ans;
• 10% lorsqu’il l’a été pendant 10 ans au moins, mais moins de 25 ans;
•   0% lorsqu’il l’a été pendant 25 ans et plus.

Si lors de la vente de son bien le propriétaire réalise au contraire une moins-value, il ne peut faire valoir aucune déduction correspondante. Un sursis à l’imposition (remploi), est toutefois possible. Ainsi, l’impôt ne sera pas dû immédiatement lorsque I) le bien aliéné a servi au propre usage de l’aliénateur, II) ce bien a servi durablement et exclusivement à l’usage de son propriétaire jusqu’à la date de son aliénation, III) le produit de l’aliénation est réinvesti dans un bien de même nature et IV) l’achat de l’immeuble de remplacement intervient en Suisse dans un délai approprié (cinq ans). Un remploi total est possible si la valeur du bien de remplacement est égale ou supérieure au prix du logement vendu. Un remploi partiel est envisageable si la valeur du bien de remplacement est inférieure au prix du logement vendu mais supérieure à la valeur d’acquisition du bien vendu. Un remploi du gain immobilier peut également être admis lorsque l’achat ou la construction du bien immobilier acquis en remplacement intervient avant la vente du premier bien (remploi anticipé). Pour en bénéficier, l’aliénateur doit en outre apporter la preuve que le premier bien immobilier a été mis en vente avant l’achat du second. De plus, la vente du premier bien immobilier doit intervenir dans un délai approprié après l’acquisition ou la construction du second. En pratique, l’Administration fiscale genevoise admet un délai de 18 mois entre les deux opérations. Si le transfert du bien immobilier intervient pour cause de mort ou par donation, l’impôt sur les gains immobiliers n’est pas prélevé. Il le sera en cas d’aliénation subséquente par l’héritier ou le donataire. Pour le calcul de l’impôt, est déterminant le prix d’acquisition payé par le défunt ou le donateur et la durée de possession dès l’acquisition par ce dernier jusqu’au jour de la vente par l’héritier ou le donataire.

2. Détention à travers une société immobilière

La détention d’un bien immobilier à travers une société entraîne une double imposition économique sur le revenu et sur la fortune, puisque l’administration fiscale prélèvera des impôts dans le chef de la société puis dans celui de son actionnaire.

Acquisition
L’acquisition d’actions de sociétés immobilières n’est pas soumise aux droits d’enregistrement, sauf si le transfert est effectué en la forme authentique.

Détention   En cas de détention à travers une société immobilière, celle-ci est soumise à un impôt sur son bénéfice net (déduction faite de tous les frais commercialement justifiés) au taux effectif global de l’ordre de 24%. Le bénéfice comprend les loyers perçus après déduction des charges, les loyers encaissés de l’actionnaire devant correspondre au prix du marché, faute de constituer une prestation appréciable en argent entrainant des reprises au niveau de la société et de l’actionnaire. Au demeurant, l’actionnaire est imposé sur les revenus versés par la société selon le barème progressif applicable à Genève.  Un impôt sur le capital (fonds propres de la société) de 0.401% sera également prélevé au niveau de la société, l’actionnaire étant quant à lui soumis à l’impôt sur la fortune au taux maximum de 1% sur la valeur fiscale des titres.  Enfin, un impôt immobilier complémentaire au taux de à 0,2% de la valeur brute de l’immeuble (si le bien est loué) est prélevé.

Vente
Dans le cas de la vente des actions d’une société immobilière, l’impôt sur les bénéfices et gains immobiliers sur la part du prix de vente correspondant à la plus-value immobilière est dû. Le taux d’impôt appliqué est similaire à celui développé sous let. A ch. 3 ci-dessus.  Dans le cadre d’une aliénation de l’immeuble par la société immobilière elle-même, la différence entre le prix de vente et la valeur comptable de la propriété sera soumis à l’impôt sur le bénéfice. Si ce gain est ensuite distribué sous forme de dividendes à l’actionnaire, ce montant sera soumis à imposition sur le revenu.