Qui peut acheter en Suisse ?

Me Luca Bozzo
Associé chez Borel & Barbey
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Chaque année de nombreux étrangers achètent des biens immobiliers en Suisse. Ces transactions peuvent être soumises à la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE) et son ordonnance. Des restrictions pourront s’appliquer en fonction de la nationalité et du domicile de l’acquéreur et du bien immobilier visé.

Avant d’entreprendre les démarches d’acquisition d’un bien immobilier, un étranger souhaitant acquérir un bien en Suisse doit s’assurer que le bien visé et lui-même, en tant qu’acquéreur, ne tombent pas sous le coup de la LFAIE. Si la transaction immobilière envisagée est assujettie au régime de l’autorisation, elle nécessitera l’octroi d’une autorisation par l’autorité cantonale compétente. Pour que la transaction envisagée soit soumise à autorisation l’acquéreur doit être une « personne à l’étranger » au sens de la LFAIE et le bien immobilier doit faire partie des catégories assujetties. Ces deux conditions sont cumulatives, à défaut, la transaction ne sera pas soumise à autorisation.

Par personne à l’étranger, la LFAIE entend (I) les étrangers domiciliés à l’étranger ou (II) les étrangers domiciliés en Suisse qui ne sont ni ressortissants d’un pays membre de l’Union européenne (UE) ou de l’Association Européenne de Libre Echange (AELE), ni ne possèdent une autorisation d’établissement C. Par personne à l’étranger, on entend également (III) les sociétés qui ont leur siège à l’étranger ou (IV) les sociétés qui ont leur siège en Suisse, mais qui sont dominées par des personnes à l’étranger.

Seules certaines catégories d’immeubles sont assujetties à la LFAIE. En principe tous les biens affectés au logement sont assujettis. Les biens destinés à une activité économique sont exclus quant à eux du champ d’application de la loi. Ainsi, un étranger (ressortissant UE/AELE ou personne avec une autorisation d’établissement C), avec domicile en Suisse, pourra acquérir librement un logement au lieu de son domicile effectif (résidence principale). L’acquisition devra être effectuée directement en nom propre par l’acquéreur. Une transaction immobilière effectuée en violation de la loi fédérale peut avoir des conséquences légales civiles (allant jusqu’à la nullité de l’acte), administratives et pénales. Avant d’entreprendre des transactions potentiellement soumises à autorisation, il est fortement recommandé de consulter un spécialiste.

FAQ

Un ressortissant de l’Union européenne est-il soumis à la LFAIE ?
Les ressortissants UE/AELE ne sont pas soumis à la LFAIE, à condition qu’ils soient domiciliés en Suisse.

La LFAIE va-t-elle être abrogée ?
L’abrogation de la LFAIE, dont il a parfois été question ces dernières années, n’est aujourd’hui plus d’actualité. Au vu de l’évolution du marché du logement et des marchés financiers, le Conseil fédéral considère que l’abrogation de la LFAIE serait lourde de conséquences pour l’économie suisse. Le 1er avril 2015, le Conseil fédéral parlement a chargé le Département fédéral de justice et police d’élaborer un projet de révision de la LFAIE, mandat qui n’a pour le moment pas encore été mis en œuvre. En l’état, aucune modification majeure n’est attendue.

Est-ce que l’acquisition d’un bien destiné à une activité économique peut être soumise à autorisation ?
Dans la mesure où le bien destiné à une activité économique comprend également une partie importante affectée au logement ou une surface importante non construite, ledit bien peut être assujetti. L’acquisition d’un bien commercial qui comprend un ou plusieurs logements de fonction (concierge ou technicien) n’est en principe pas soumise à autorisation. L’autorisation ne sera pas non plus nécessaire si des logements sont attachés à une surface commerciale lorsque leur séparation n’est pratiquement pas possible et serait disproportionnée.  En cas de doute, préalablement à la conclusion de la transaction, il est recommandé de demander à l’autorité compétente de constater le non assujettissement à la LFAIE.

Qu’en est-il d’un terrain non construit en zone à bâtir ?
L’acquisition d’un terrain non construit (en zone d’habitation, industrielle ou commerciale) est en principe assujettie au régime de l’autorisation, sauf si l’édification de constructions non assujetties, comme par exemple une résidence principale, est entreprise dans l’année ou si le terrain sert d’une autre manière d’établissement stable.

Combien de parcelles puis-je acquérir et de quelle dimension ?
Les ressortissants UE/AELE qui sont domiciliés en Suisse ainsi que les ressortissants d’un autre Etat étranger titulaires d’un permis d’établissement (permis C) également domiciliés en Suisse peuvent acquérir sans restrictions plusieurs biens immobiliers en Suisse. Les personnes ne remplissant pas ces conditions, en particulier les titulaires d’un permis de séjour (permis B) qui ne sont pas ressortissants UE/AELE ne peuvent en principe acquérir :

•  qu’une seule parcelle
•  d’une surface maximale de 3’000 m2
•  Sur laquelle n’est construite qu’une seule unité de logement.

Certaines exceptions sont toutefois envisageables. Il est notamment possible d’acquérir plusieurs parcelles contigües visant à être réunies, où d’acquérir une parcelle de plus de 3’000 m2 si l’acquéreur peut justifier d’un intérêt particulier (dépassant le simple confort personnel) à l’acquisition des deux parcelles au lieu d’une seule, respectivement au non-morcellement d’une parcelle de plus de 3000 m2.
Les autorités tiendront notamment compte de la géographie du terrain (tracé de frontière, pente escarpée, lisière de forêt, talus, murs), ainsi que de zones non constructibles (p.ex. en raison de la proximité d’un bosquet ou d’un lac). L’acquéreur pourra également démontrer un besoin légitime d’un surplus de surface (écuries, places de stationnement, piscine).  En toutes hypothèses, les autorités s’assureront que l‘acquéreur n’ait pas la possibilité de construire d’autres logements sur l‘immeuble, puis le cas échéant de morceler celui-ci et de le revendre.