Chers clients et partenaires,
À l’aube de cette nouvelle année, nous vous adressons nos vœux les plus chaleureux. En réfléchissant à l’année écoulée, il nous paraît essentiel de partager avec vous un bilan et notre vision pour 2025.
Nos prévisions de hausse des prix en 2024 se sont avérées justes. Ces perspectives étaient fondées sur dix facteurs clés qui demeurent toujours d’actualité (voir ici nos perspectives pour 2024).
La démographie du Grand Genève continue de croître. L’agglomération transfrontalière compte aujourd’hui plus de 900 000 habitants, en faisant la deuxième plus grande agglomération suisse après Zurich (1 354 000 habitants) et devant celle de Bâle (852 000 habitants). Parmi ces 902 500 résidents, 65 % habitent dans la partie suisse et 35 % dans la partie française.
Selon l’Office cantonal de la statistique (Ocstat), la population genevoise devrait encore progresser significativement. Entre 72 000 et 151 000 nouveaux habitants sont attendus d’ici 2050, soit une augmentation de 14 % à 30 %. Le seuil des 600 000 habitants dans le canton devrait être atteint d’ici 2044 selon le scénario moyen, voire dès 2038 si l’immigration se maintient à un niveau élevé.
Le principal problème réside dans le nombre insuffisant de permis de construire, souvent bloqués par des recours de voisins ou par des lourdeurs administratives. En 2023, le nombre de permis de construire délivrés a chuté de 23 %*, accentuant une situation déjà tendue. De plus, les possibilités de construction en ville se raréfient, tandis que les zones agricoles et le lac restent naturellement inaccessibles pour tout projet immobilier.
La seule alternative pour construire des appartements en propriété par étage (PPE) réside dans la zone villa. Cependant, aucun parti politique n’ose proposer une densification de ces zones. Du côté des autorités cantonales, aucun changement significatif n’est attendu : la gauche favorise uniquement la création de zones de développement, tandis que la droite, soucieuse de son électorat, refuse de promouvoir la densification à proximité des jardins de ses sympathisants.
Le moratoire imposé pendant deux ans sur les nouvelles constructions dans les zones villas a gravement impacté l’offre de logements. Bien qu’il ait été levé, ses effets se feront sentir pendant des décennies, en raison de la perte de plusieurs milliers de logements potentiels durant cette période. Ce moratoire, censé laisser aux communes le temps de désigner des zones densifiables, n’a produit aucun résultat concret. Au contraire, les communes ont renforcé les contraintes dans leurs plans directeurs, rendant pratiquement impossible la construction de nouveaux PPE. Ainsi, le principal réservoir de nouveaux logements reste totalement bloqué.
Cette situation ne pourra évoluer que si Berne intervient, notamment en augmentant les densités autorisées, en limitant les recours excessifs des voisins et en simplifiant les lois cantonales, les décisions arbitraires et les délais administratifs. Malheureusement, aucun changement de ce type ne semble prévu à ce jour.
Facteurs clés dans l’évolution du marché immobilier
Les deux nouveaux facteurs susceptibles d’impacter le marché immobilier romand en 2025 sont les suivants :
- La chute des taux d’intérêt
- Le déclin accéléré de la France et de l’Allemagne
En 2024, la Banque Nationale Suisse (BNS) a réduit son taux directeur à quatre reprises : de 0,25 point trois fois, puis 0,5 points, portant ainsi le taux de 1,75 % à 0,5 %.
Les experts s’accordent à dire que l’Europe est sur le point de traverser une crise majeure, ce qui aura plusieurs répercussions favorables pour l’immobilier suisse :
- Les pays voisins, à la recherche de nouvelles sources de revenus, vont probablement augmenter leurs impôts, incitant ainsi les investisseurs étrangers fortunés à se tourner vers la Suisse.
- En raison de la stagnation économique et de l’endettement croissant, ces pays seront poussés à baisser leurs taux d’intérêt, ce que la Suisse devra suivre.
- Les évolutions de la situation sécuritaire et politique dans les pays voisins poussent de plus en plus d’étrangers à migrer vers la Suisse.
- Le franc suisse (CHF) devrait se renforcer par rapport à l’euro, et probablement face au dollar américain, accentuant son attrait en tant que valeur refuge. La BNS pourrait donc réagir par de nouvelles baisses de taux.
- En outre, la récente fin du régime « Non-Dom » au Royaume-Uni, combinée à une taxe sur les héritages à hauteur de 40 % et à la suppression des trusts, pourrait inciter jusqu’à 70 000 personnes à quitter l’Angleterre. Si seulement 0,5% de ces individus choisissent Genève (soit 350 personnes), cela pourrait provoquer une hausse significative des prix dans le secteur du luxe.
Les dynamiques économiques, fiscales et sociales évoquées ci-dessus expliquent l’augmentation de 15 % des demandes de permis de séjour en 2023 (source : Office fédéral des migrations), une tendance qui devrait s’intensifier dans les années à venir.
La situation du marché immobilier se présente comme l’an passé : une offre limitée, une demande croissante, mais cette fois, avec des taux d’intérêt en baisse. Il suffit d’une analyse simple pour prévoir une nouvelle augmentation des prix. En 2024, nous avons déjà observé que les prix des biens de luxe ont augmenté de 10 à 20 %, et cette tendance devrait se poursuivre. La hausse sera d’autant plus marquée pour les biens de prestige, où la demande est plus mobile et les biens clés en main de plus en plus rares.
Avec un taux fixe à 3 ans proche de 0,8 %, l’achat d’un bien devient nettement plus avantageux que la location. Cela incitera sans doute de nombreux locataires à franchir le pas.
Tous les indicateurs montrent que les prix de l’immobilier de standing vont continuer d’augmenter en 2025. Cependant, il est crucial de ne pas répéter les erreurs de nos voisins. Il a été prouvé qu’après chaque baisse d’impôts, les recettes fiscales de l’État augmentent. Au sein de la gauche, certains prennent conscience que leurs dépenses sociales reposent sur la présence des multinationales et des individus fortunés. Toutefois, la jeunesse socialiste, plus dogmatique, reste active et propose régulièrement des référendums pouvant provoquer un exode fiscal à la manière de Londres. Et si une de leur proposition venait à passer, les conséquences pourraient être immédiates et graves. L’initiative visant à taxer les successions et donations supérieures à 50 millions de francs sera particulièrement à surveiller.
C’est donc le moment d’acheter, mais il faut savoir choisir le bon bien et le bon emplacement. Nos conseillers sont disponibles pour vous fournir des analyses détaillées, quartier par quartier. Nous offrons également la possibilité d’investir, voire de co-investir avec nous.
Nous vous souhaitons à tous une année 2025 prospère, pleine de nouvelles opportunités.
Cordialement,
Léonard Cohen
Président